Unikalny ośrodek wypoczynkowy Margo

Nieruchomość: zespół budynków tworzących Ośrodek Wypoczynkowy „Margo” wraz z restauracją „Lawendowy Zakątek” oraz budynkiem mieszkalnym z basenem.

Październik 2019

1. POŁOŻENIE OBIEKTU

Nieruchomość jest zlokalizowana we wsi Karwieńskie Błota Drugie, w województwie pomorskim, Powiat Pucki, gmina Krokowa
Obiekty są zlokalizowane w zachodniej części wsi, w odległości około 1 300 m od brzegu morza i plaży.
Wieś Karwieńskie Błota Drugie znajduje się pod kuratelą Konserwatora Przyrody z uwagi na Rezerwat Przyrody (łąki lęgowe ptaków przelotowych) i Konserwatora Zabytków (oryginalny, holenderski, pochodzący z 18-wieku system kanałów melioracyjnych). We wsi obowiązuje możliwość zabudowy jedynie wzdłuż drogi z ograniczeniem zabudowy do 60 metrów w głąb działki. Szeregowa zabudowa wsi skutkuje niskim poziomem zaludnienia i ograniczonym hałasem ze strony użytkowników drogi i sąsiadów.
Plaża nad Bałtykiem jest praktycznie w stanie dzikim, z minimalną infrastrukturą komunikacyjną. Wejścia na plaże maja charakter naturalny.

W ostatnich latach prowadzona w obiekcie działalność ukierunkowana została na obsługę podmiotów, które specjalizują się w organizacji grupowych zajęć z technik relaksacyjno-zdrowotnych opartych na filozofii jogii. Dzięki możliwości prowadzenia zajęć grupowych w różnych miejscach obiektu (ogród, basen, sala do ćwiczeń) jak również w warunkach naturalnych (łąka, las, plaża) obiekt uzyskał bardzo dobre oceny od użytkowników i wysoką renomę na rynku. Bardzo wysoko uczestnicy zajęć oceniają również walory kuchni tradycyjnej oraz przygotowywanej specjalnie dla nich kuchni wegańskiej, wegetariańskiej lub ajurwedyjskiej.

W klasyfikacji Booking.com obiekt posiada kategorię „wyjątkowy” z oceną 9,6/10
Restauracja „Lawendowy Zakątek” przez użytkowników Facebooka jest oceniana na 5 gwiazdek

2. OPIS NIERUCHOMOŚCI

2.1 Charakterystyka działki
Nieruchomość jest zlokalizowana w zachodniej części miejscowości. W sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i mieszkalno-pensjonatowa oraz łąki. Od strony północnej działka graniczy z ulicą Wczasową, która jest drogą publiczną o nowej nawierzchni asfaltowej i zapewnia dojazd do nieruchomości.
Działka posiada kształt prostokąta i jest położona w terenie płaskim. Wszystkie granice nieruchomości biegną wzdłuż rowów melioracyjnych. Teren jest ogrodzony, od strony ulicy zabudowany wolnostojącymi budynkami: pensjonatowym, mieszkalnym z częścią pensjonatową oraz basenem i restauracją.
Pozostały teren to utwardzone parkingi, plac zabaw, ogród z oczkiem wodnym i łąka umożliwiająca grę w piłkę nożną lub inną aktywność sportową

2.2 Budynek pensjonatowy
Został wybudowany w 2002 roku. Obiekt w bardzo dobrym stanie technicznym. Na początku 2019 roku pomieszczenia budynku poddane zostały gruntownemu remontowi, w wyniku którego wyremontowano i zmodernizowano wszystkie łazienki, wymieniono drzwi wewnętrzne i podłogi, odmalowano pomieszczenia i zmieniono stylizację wnętrz wszystkich pomieszczeń.
Obiekt jest budynkiem dwukondygnacyjnym (parter z poddaszem użytkowym), niepodpiwniczonym. Dwuspadowy dach pokryty jest dachówką ceramiczną. Wszystkie dachy w obiektach są tego samego (brązowego) koloru.
Konstrukcja budynku jest żelbetowo-betonowa. Ściany zewnętrzne murowane z pustaków ceramicznych i gazobetonu, dwuwarstwowe ze styropianem w środku.
Konstrukcja dachu drewniana, stolarka okienna drewniana z szybami zespolonymi. Drzwi wejściowe aluminiowe i drewniane, wewnętrzne drewniane.
Ściany wewnętrzne wykończone gipsem i glazurą (w łazienkach), podłogi z terakoty i paneli drewnianych.

Dane powierzchniowo-kubaturowe budynku:
- powierzchnia zabudowy: 198,6 m2
- powierzchnia całkowita: 329,1 m2
- powierzchnia netto: 295,9 m2
- kubatura: 1 090m3

Na parterze budynku znajdują się dwie klatki schodowe, 4 apartamenty jednopokojowe z łazienkami, kotłownia oraz pomieszczenie kuchenno-socjalne. Pomieszczenie to umożliwia gościom pensjonatu przygotowanie posiłków (szczególnie polecane dla rodzin z małymi dziećmi)
Wejście do pokoi znajduje się z klatki schodowej a wszystkie pokoje posiadają bezpośrednie wyjście na taras.

Na poddaszu znajdują się również 4 apartamenty: jeden jednopokojowy, dwa dwupokojowe i jeden trzypokojowy. Wszystkie posiadają łazienki. Wejście do pokoi z klatki schodowej, z każdego z apartamentów jest wyjście na balkon.

Wszystkie pokoje wyposażone są w lodówki, telewizor, czajniki elektryczne oraz podstawowe naczynia kuchenne.

2.3 Budynek mieszkalny z basenem
Budynek został wybudowany w latach 2004–2008. Część basenowa wraz z pomieszczeniami gospodarczymi i mieszkalnymi dla osób obsługujących nieruchomość została oddana do użytkowania w 2004 roku a część mieszkalna w 2008 roku. Całość obiektów jest w bardzo dobrym stanie technicznym.
Dane powierzchniowo-kubaturowe budynku:

- powierzchnia zabudowy: 443,6 m2
- powierzchnia całkowita: 669,3 m2
- powierzchnia netto: 498,0 m2
- kubatura: 2 356m3
Powierzchnia mieszkalna wynosi około 400 m2

Podobnie jak budynek pensjonatowy jest budynkiem parterowym z poddaszem użytkowym, bez podpiwniczenia. Główny budynek mieszkalny wraz z częścią basenowa jest podniesiony w stosunku do poziomu ternu o około 1,5 m.
Budynki wykonane są w technologii tradycyjnej, takiej samej jak budynek pensjonatowy, stolarka okienna i drzwiowa drewniane, ściany tynk gipsowy, glazura w łazienkach i kuchni. Podłogi terakotowe, drewniane i panele drewniane na piętrze.
Na parterze budynku znajdują się: hol wejściowy, gabinet, kuchnia, jadalnia z oranżerią, salon z kominkiem oraz pokój bilardowy z węzłem sanitarnym i sauną.
Na piętrze/poddaszu znajdują się 4 sypialnie, dwie łazienki, garderoba i korytarz

W części basenowej znajduje się kryty basen, szatnia, zespół sanitarny oraz sauna. Wymiary basenu: długość 10,0 m, szerokość 4,5 m, głębokość 1,4 – 1,6 m. pomieszczenie basenowe posiada własny system wentylacji nawiewno-wywiewnej oraz osuszacz powietrza. Automatyczny system dozowania chemii znajduje się w podziemiu pod niecką basenową.

2.4 Budynek restauracji
Budynek restauracji został wybudowany w latach 2010-2011.
Podobnie jak pozostałe obiekty jest budynkiem parterowym z poddaszem użytkowym.

Dane powierzchniowo-kubaturowe budynku:
- powierzchnia zabudowy: 243,8 m2
- powierzchnia całkowita: 436,6 m2
- powierzchnia netto: 358,0 m2
- kubatura: 1 480m3

Na parterze znajduje się kuchnia z zespołem pomieszczeń przynależnych, sala konsumpcyjna, bar, hol wejściowy i toalety. Sala konsumpcyjna jest klimatyzowana.
Kuchnia restauracji wyposażona jest zgodnie z obowiązującymi standardami i przepisami. Restauracja jest zatwierdzona jako obiekt gastronomiczny przez Powiatowy Inspektorat Sanitarny. W obiekcie wdrożony jest System HAACP.

Na piętrze usytuowana jest druga sala konsumpcyjno-klubowa, toaleta dla gości oraz pomieszczenia socjalne dla pracowników restauracji. W ostatnich latach sala ta pełni również funkcję sali do zajęć z jogii
Na tym poziomie umieszczona jest również centrala wentylacyjna nawiewno-wywiewna oraz pomieszczenie biurowe.

3. WYPOSAŻENIE OBIEKTU

Wszystkie obiekty wyposażone są w instalacje:
- elektryczną
- ciepłej i zimnej wody użytkowej
- kanalizacji sanitarnej
- centralnego ogrzewania
- alarmową
- telefoniczną i sieć bezprzewodową

Centralne ogrzewanie, ogrzewanie basenu oraz ciepła woda użytkowa są realizowane przez dwa piece gazowe umieszczone w budynku pensjonatowym i części basenowej budynku mieszkalnego. Wszystkie obiekty połączone są rurami preizolowanymi co zapewnia elastyczność wykorzystania obu pieców i optymalizację ich pracy. Cały system jest przygotowany do instalacji trzeciego pieca gazowego, który zapewni możliwość dostarczania ciepła w warunkach ekstremalnie zimowych.
Zasilenie elektryczne jest realizowane przez dwustronne zasilanie przewodami umieszczonymi w ziemi. Moc zainstalowana w pełni zabezpiecza funkcjonowanie obiektów mieszkalnych, pensjonatowych i basenowych oraz restauracji. Restauracja posiada własny licznik zużycia energii elektrycznej.
Woda dostarczana jest do obiektów z instalacji wodociągowej będącej w gestii działania gminy. Obiekty podłączone są do kanalizacji podciśnieniowej będącej również w gestii gminy.
W obiektach zainstalowany jest system czujek dymowych oraz system alarmowy w oparciu o czujki ruchu. Z uwagi na przebywanie w obiekcie stacjonarnych pracowników system nie jest podłączony do żadnej agencji ochrony ale budowa centrali alarmowej umożliwia takie połączenie.
W budynku rozprowadzona jest sieć telefoniczna i telewizyjna, która korzysta z programów telewizji naziemnej. W części mieszkalne znajduje się instalacja telewizji satelitarnej
Na terenie działki znajdują się dodatkowo dwie studnie.

4. Uwarunkowania finansowe, wartość kompleksu

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zastawami ani hipotekami.
Teren pod działalność gospodarczą jest odrolniony i w całości zrealizowane są zobowiązania z tego tytułu. Płatności z tytułu podatku od nieruchomości realizowane są w terminach zapadalności, nie ma żadnych zaległości.

Działalność gospodarcza, realizowana na terenie obiektów jest wolna od obciążeń i zobowiązań wobec Skarbu Państwa, Urzędu Skarbowego i ZUS jak również wobec Starostwa Powiatowego i urzędu Gminy Krokowa.

Wartość kompleksu wynosi 3,7 mln zł netto